Аренда и субаренда в ТЦ
Арендаторы коммерческой недвижимости могут столкнуться с вариантом субаренды помещений – заключения договора не с владельцем здания, а с тем, кто уже арендовал его часть и теперь хочет ее пересдать. Считается, что субарендные договоры составляют примерно 5% рынка найма складских, магазинных и офисных помещений. Большинство субарендаторов являются представителями среднего и малого бизнеса.
Есть ли принципиальная разница между ролью арендатора и субарендатора – и должно ли вас смущать, если обнаружится, что нужное вам помещение будет сдавать не владелец?
Главное отличие между арендой и субарендой
В первом случае вы распоряжаетесь имуществом (магазином в ТЦ, например) и платите за это собственнику.
Во втором – вы рассчитываетесь с арендатором, а уже на нем лежит ответственность за отношения с владельцем недвижимости.
Очевидно, что с юридической точки зрения прямая аренда надежнее, потому она является основным решением на рынке. Но в некоторых случаях начинающие бизнесы просто не могут себе позволить самостоятельную аренду «напрямую», тогда как «кусочек» уже кем-то арендованных площадей оказывается дешевле.
В этом смысле, конечно, разумным будет поискать варианты аренды небольших площадей. Так, ТК «Тетрис» в Красном Селе приветствует арендаторов коммерческих помещений разных направлений и масштабов.
Поскольку прямая аренда, конечно, дешевле – она скорее выгодна «посреднику». Сдача части площадей в субаренду (если это допускается условиями изначальной договоренности с владельцем) может стать неплохим подспорьем, если у бизнеса наступили сложные времена или попросту выяснилось, что нет необходимости использовать всю арендованную площадь под магазин.
Арендаторы обычно пересдают помещения в одном из следующих случаев:
1) При переезде в другое помещение – чтобы избежать штрафных санкций за досрочный разрыв договора аренды. Остаток срока площадями будет пользоваться субарендатор, а его оплата покроет расходы арендатора.
2) Если площади арендованы «с запасом» под будущее расширение бизнеса, но на текущий момент в части пространства особой необходимости нет, а вот деньги за субаренду не помешают.
3) Когда субарендатор является дочерним предприятием или партнером арендатора: это может быть вполне взаимовыгодное решение, экономящее время и деньги, обеспечивающее максимально удобное сотрудничество.
4) Если основной арендатор заключил с владельцем договор длительной аренды по сниженным ставкам. В этом случае сдача небольших площадей в более короткую субаренду станет выгодным бизнесом, вполне оправдывающим инвестицию. В свою очередь, для субарендаторов может быть удобнее снимать маленькое помещение ненадолго, пусть и дороже – чем вкладываться всерьез без уверенности в долгосрочном результате.
Риски и сложности субаренды заключаются в том, что субарендатору важно исследовать не только «свой» договор, но и все условия изначальной аренды. Также иногда владелец попросту не дает разрешения на пересдачу помещений.