Договор аренды магазина в ТЦ. Продолжение.

Переходим к следующему важному пункту в составе договора на аренду коммерческого помещения в торговом комплексе: о передаче и возврате квадратных метров…

Как правило, арендодатели стремятся включить в этот раздел весьма жесткие условия касаемо того имущества, которое арендатор не успел вывезти. Довольно распространена формулировка, подразумевающая, что все оставленное в магазине имущество после окончания срока аренды может быть присвоено арендодателем или удалено из помещения без ответственности перед бывшим владельцем.

Однако важно знать, что такие действия, даже прописанные в договоре, не являются законными. Внесение подобных пунктов в документ будет признано ничтожным (не порождающим правовых последствий) в случае судебного разбирательства. Но лучше заблаговременно добиться исключения из договора таких норм – это предотвратит конфликты и споры.

Взаиморасчеты между сторонами

В арендную плату за помещение в торговом центре обычно входит несколько пунктов: базовая ставка, коммунальные платежи, эксплуатационные расходы. И именно это деление может стать еще одной «ловушкой» для арендатора магазина. В некоторых документах расходы на эксплуатацию помещения могут называть «переменной ставкой оплаты». Такое обозначение помогает администрации ТЦ обойти законные ограничения насчет увеличения арендной платы.

Разберемся, из чего состоят такие эксплуатационные расходы. К ним относятся затраты на обеспечение безопасности, техобслуживание инженерных систем здания, пропускной режим, обеспечение эксплуатационных услуг (лифты, эскалаторы, автоматические двери и так далее), уборка помещений и окружающей ТЦ территории (вывоз снега и прочее), утилизация ламп, вывоз мусора, дезинфекция/дератизация, общее администрирование… При помощи включения в арендную плату эксплуатационных расходов арендодатель перекладывает бремя содержания своего имущества на арендаторов – пропорционально площади, которую занимают их магазины.

Разумеется, собственник стремится сохранить свой привычный уровень доходов, страхуясь от увеличения затрат. Ежегодный рост базовой арендной платы – стандартное условие аренды в ТЦ. Уважающие своих арендаторов и стремящиеся к стабильному сотрудничеству арендодатели оговаривают такое же одностороннее увеличение и эксплуатационных расходов – но контролируемое и не внезапное.

Коммунальные платежи, которые вносят арендаторы, обычно складываются из оплаты за потребленные услуги и доли в общих затратах на коммунальные услуги всего торгового центра. Снизить эту часть расходов можно, если установить отдельные счетчики на «входе» в свой магазин. Надбавки со стороны арендодателя при дележе общих коммунальных затрат – недопустимы.

Продолжим разговор о финансовой части вопроса в следующей статье.